Vente d'un terrain pollué : les points à prendre en compte
Le Code de l’environnement impose au propriétaire d’un terrain pollué d’informer son futur acquéreur de son utilisation passée et de son état actuel. Plusieurs activités, comme l’agriculture intensive ou le rejet industriel, peuvent engendrer de sérieux risques pour la santé ou l’environnement, c’est pourquoi la dissimulation de telles informations s’apparente à un vice caché. De ce fait, le vendeur doit prévenir l’acheteur si l’espace concerné relève d’une ICPE (Installation Classée pour la Protection de l'Environnement), d’une SIS (Secteur d'Information sur les Sols) et, selon son usage à venir, il a l’obligation de le remettre en état. Il existe toutefois des alternatives à la vente, comme la location ou la reconversion. On vous explique les différents devoirs du vendeur et les possibilités de repli pour céder un terrain pollué.
Sommaire
Les défis à connaître pour vendre votre terrain pollué
Selon l’article L514-20 du Code de l’environnement, le vendeur d’un site classé ICPE, Installation Classée pour la Protection de l’Environnement, a l’obligation d’informer l'acheteur du caractère pollué de la propriété avant sa cession. Ces données doivent apparaître dans l’acte de vente. Il doit aussi prévenir l’acquéreur des dangers ou problèmes éventuellement encourus s’il en a connaissance. Si le vendeur ne respecte pas ces obligations et qu’une pollution est découverte par la suite, empêchant l’exploitation du terrain comme prévu par l’acheteur, celui-ci peut exiger la réhabilitation du site aux frais du vendeur.
Obligations du vendeur
Avant 2014, il n’existait aucun cadre juridique pour réglementer les terrains pollués en France, et encore moins la procédure de leur vente. La loi ALUR, promulguée cette année-là, a fixé les premières règles tant attendues à ce sujet, en commençant par définir le concept de secteurs d’information sur les sols, SIS. Ces derniers incluent tous les sites où la connaissance de pollution des sols requiert une étude de sol et une mesure de gestion de la pollution afin de garantir la sécurité, la santé et la salubrité publique et de l’environnement. Cette loi dispose que le vendeur a un devoir d’information vis-à-vis de l’acquéreur. Il doit, pour commencer, l’avertir par écrit de la pollution connue, produire un état des risques de pollution, ERP, lui fournir les diagnostics et études existants, et détailler l’historique des activités sur le site. Si le terrain concerné est une ICPE, par exemple, il doit le dire à l’acheteur et lui communiquer les documents en attestant.
Si jamais le site est destiné à une utilisation plus sensible ou présente des risques avérés pour la santé, le vendeur se trouve également dans l’obligation de le faire dépolluer. Ce devoir n’est levé que si le terrain est voué à un usage identique, si les restrictions d’utilisation en cours peuvent continuer de s’appliquer dans le contexte futur et si l’acquéreur accepte le terrain en connaissance de cause. La loi ALUR a été complétée par l’entrée en vigueur, en 2022, de la loi ASAP. Celle-ci clarifie le processus à respecter lors de la cessation d’une activité sur une ICPE. Il comporte 4 étapes précises : mise en arrêt définitif de l’activité, mise en sécurité du site, détermination de son usage futur et remise en état. Cette dernière étape fait notamment l’objet d’une définition dans l’article R 512-75-1 du Code de l’environnement.
Ces dispositions renforcent la transparence au moment de la vente d’un terrain pollué et sécurisent les opérations de cession foncière, dans la mesure où la remise en état du site est officiellement justifiée par un bureau d’études, qui remet ses conclusions au préfet avant la vente. Ce dernier bénéficie ensuite d’un délai de deux mois pour remettre en cause ou accepter l’attestation, autorisant ainsi la mise en vente.
Impacts sur la valeur du terrain
La pollution des sols impacte inévitablement la vente d’un terrain, de façon plus ou moins importante. On estime que ce facteur entraîne une décote moyenne comprise entre 20 et 50 % de la valeur initiale du site, qui peut atteindre 90 % dans les cas de pollution particulièrement sévère. Cet indicateur dépend notamment de la nature des polluants, du niveau de contamination, de l’emplacement du terrain et du marché local.
Par ailleurs, cette opération implique de nombreux coûts supplémentaires pour le vendeur : frais de dépollution, études et diagnostics et travaux de réhabilitation éventuels. De manière générale, la vente d’un terrain pollué reste plus compliquée, car les acheteurs redoutent ce type de configuration, moins attrayante en raison des risques encourus pour la santé et l’environnement direct.
Toutefois, plusieurs systèmes d’aides financières ont été mis en place pour la dépollution des sites, qui peuvent être reconvertis dans des projets industriels ou en ferme de panneaux photovoltaïques, par exemple.
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Valoriser un terrain pollué, meilleures solutions avant de vendre
Avant de vendre un terrain classé ICPE, la première étape consiste donc à faire réaliser des diagnostics ainsi qu’une étude de sol pour évaluer les solutions de vente possibles. À partir des résultats fournis par le bureau d’études, plusieurs options s’offrent au propriétaire.
Le dépolluer
Différentes techniques permettent d’éradiquer ou, en tout cas, de réduire le niveau de contamination d’un site : phytoremédiation, traitement biologique des sols, excavation des zones les plus touchées ou confinement des pollutions. La première implique l’utilisation de plantes et se décline en trois formes différentes : la phytostabilisation, pour limiter la diffusion de polluants, la phytovolatilisation qui absorbe les métaux volatils, et la phytoextraction.
Quelle que soit la solution choisie, il existe des aides financières consacrées à la dépollution des terrains en France. Les dispositifs de l’ADEME, tels que le fond friches ou l’aide aux études préalables, peuvent couvrir jusqu’à 70 % des coûts liés aux études de sol, par exemple. L’État a d’ailleurs mis en place des aménagements fiscaux à cet effet, comme l’abaissement de la TVA et l’exonération temporaire de taxe foncière. Des aides régionales et européennes, telle que le programme Life environnement, existent également.
Le louer pour y installer des panneaux solaires
Pour tirer le meilleur parti d’un site pollué, une alternative à la vente consiste à le louer ou à le reconvertir dans un projet spécifique. Une piste intéressante est d'installer des panneaux solaires, si le cadre s’y prête. En effet, le gouvernement souhaite tripler la puissance de ces installations sur le territoire d’ici 2028, comme l’indique le décret 202-456 du 21 avril 2020. Ainsi que le rappelle le site du ministère de l’Aménagement des territoires et de la transition écologique : « cette priorité par la mobilisation des espaces déjà artificialisés en particulier les terrains dégradés et les bâtiments ».