Que peut-on faire sur un terrain non-constructible ?

La concrétisation d’un projet foncier, qu’il soit d’ordre personnel ou professionnel, nécessite la location ou l’achat d’un terrain. Néanmoins, selon la nature de ce terrain, votre projet peut ne pas aboutir. En effet, tous les terrains non utilisés ne possèdent pas le même statut. Certains sont considérés comme des terrains constructibles, et d’autres comme des terrains non constructibles. Les terrains constructibles sont des terrains viabilisés, qui se définissent selon deux critères spécifiques, à savoir leur inscription au Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune où ils sont situés, et leur possibilité de raccordement aux réseaux publics (raccordement à l’eau, à l’électricité et au réseau d’assainissement). Si ces conditions ne sont pas réunies, votre terrain sera considéré comme non constructible. Les terrains non constructibles ne sont pas totalement inutilisables. La législation autorise l’achat et l’exploitation d’un terrain non constructible à partir du moment où un certain nombre de critères sont respectés. En respectant ces critères, vous pourrez réaliser de nombreux projets sur un terrain non constructible. Voici tout ce qu’il y a à savoir pour valoriser son terrain non constructible.

Sommaire

Rappel sur les terrains non constructibles

Un terrain non constructible désigne un terrain sur lequel il n’est légalement, et le plus souvent structurellement, pas possible de construire un bâtiment (une maison, un immeuble, ou autres). Selon la législation, plusieurs critères définissent un terrain comme non constructible :

· L’absence de voie d’accès (un terrain isolé et seulement accessible par un chemin peu praticable) · L’absence de raccordement à l’eau potable, à l’électricité et au réseau d’assainissement · Le terrain se situe dans une zone potentiellement dangereuse (insalubrité, risques naturels, fragilité des sols, etc.) · Le terrain n’est pas inscrit au Plan Local d’Urbanisme (PLU), et sa construction n’est par conséquent pas compatible avec la nécessité de préserver un espace naturel spécifique · Le terrain se situe dans une zone protégée pour des raisons écologiques, historiques ou culturelles

En raison de ces critères, un terrain non constructible est considéré par la législation comme un terrain de loisirs. Il ne peut donc pas être soumis au paiement d’une taxe d’habitation par son propriétaire, dans la mesure où ce dernier n’est pas autorisé à y construire un logement habitable. De manière générale, les terrains non constructibles sont ainsi des terrains non viabilisés, qu’il n’est pas possible de raccorder aux réseaux publics d’électricité, d’eau et d’assainissement. Ce sont des terrains qui ont pu devenir inexploitables en raison de leur pollution par des déchets toxiques, ou bien parce qu’ils ont été laissés à l’abandon.

C’est ainsi le cas des sites pollués, anciennes mines, des friches industrielles et des anciennes carrières, abandonnées après l’épuisement de leurs ressources. Les terrains non constructibles sont le plus souvent situés dans des zones classées agricoles (A) ou naturelles (N) au niveau du PLU. Les zones agricoles ne sont pas constructibles en raison de leur potentiel biologique, économique ou agronomique.

Seules sont autorisées les constructions nécessaires à une exploitation agricole. Les zones naturelles et forestières ne sont pas constructibles en raison de leur caractère protégé, et aucune construction permanente ou mobile n’y est autorisée.

Ce que la législation vous autorise à faire sur un terrain non constructible

Même si votre terrain est considéré comme non constructible par la législation, il n’est pas forcément inutilisable pour autant. La législation offre en effet de nombreuses possibilités aux propriétaires de terrains non constructibles pour leur permettre de le valoriser dans le respect du cadre légal.

Selon la législation, il est possible de s’installer sur un terrain non constructible à titre précaire ou temporaire. Il est en effet légalement possible d’installer, pour une durée temporaire, un camping-car ou une caravane sur un terrain non constructible pour y passer quelques semaines de vacances.

Pour mettre en valeur votre terrain non constructible, la législation vous autorise également à y installer un site de loisirs sportifs ou naturels.

L’installation d’un centre de loisirs vous permettra ainsi d’exploiter votre terrain non constructible et de le rentabiliser. Il est cependant nécessaire de s’assurer que son terrain non constructible n’est pas pollué au niveau des sols, auquel cas la création d’un site de loisirs sera interdite.

Un terrain non constructible peut aussi être valorisé comme un terrain agricole à usage personnel exclusivement. Vous pourrez y établir un potager, un petit élevage ou encore une plantation d’arbres fruitiers, à condition que votre terrain non constructible ne soit pas pollué.

Un terrain non constructible peut s’avérer intéressant dans le cas d’une éventuelle plus-value. Un terrain non constructible est en effet beaucoup moins cher qu’un terrain constructible. Les terrains non constructibles sont des terrains quasiment inexploitables. Ils sont donc très peu demandés, ce qui fait baisser leur prix. Si votre terrain non constructible change un jour de statut légal et devient constructible, vous pourrez alors réaliser une importante plus-value. Même sans changer de statut, un terrain non constructible prend généralement de la valeur tous les ans, et peut donc représenter un bon investissement.

Enfin, il se peut que votre terrain non constructible ait été constructible par le passé, et les anciens propriétaires avaient peut-être construit une maison dessus. Si c’est le cas, la maison construite avant le changement de statut du terrain reste habitable, mais vous ne pourrez réaliser de travaux d’agrandissement.

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Valoriser un terrain non constructible, c’est possible

Si l’une de ses possibilités ne vous intéresse pas, vous pouvez quand même valoriser votre terrain non constructible en choisissant de le louer au profit de l’installation de panneaux solaires.

Cette option vous permettra de vous décharger de l’entretien et de la sécurisation de votre terrain non constructible, tout en percevant un loyer annuel très intéressant, pouvant représenter plusieurs milliers d’euros par an selon la superficie de votre terrain non constructible.

Par ailleurs, valoriser un terrain non constructible en installation photovoltaïque rentable vous permettra de contribuer à la transition énergétique, dans la mesure où vous louerez de précieux hectares de parcelles au profit de l’exploitation de l’énergie solaire.

Néanmoins, il n’est possible de louer son terrain non constructible au profit d’une installation photovoltaïque que si certaines conditions sont réunies. Votre terrain non constructible doit en effet correspondre aux critères de sélection attendus au niveau de :

· Sa surface (au moins 1,5 hectares de parcelles attenantes) · Sa classification au PLU (il doit s’agir d’un terrain classé parmi les zones urbanisées ou à urbaniser) · Son historique (terrain non constructible depuis au moins 10 ans) · Sa proximité avec le réseau public d’électricité (maximum 1 km pour 1 hectare de terrain) · Ses caractéristiques (un terrain non constructible ne doit pas comporter d’importantes zones d’ombrage à proximité et idéalement ne doit pas dépasser 15 % d’inclinaison)