Terrain en friche : quelles obligations et quelles opportunités ?
Les propriétaires de terrains en friche, c’est-à-dire laissés à l’abandon, sont tenus de les entretenir un minimum, pour éviter de gêner les voisins. Néanmoins, selon la nature de la friche, les travaux de réhabilitation peuvent s’avérer plus ou moins importants et donc, coûteux. Heureusement, il existe plusieurs méthodes pour tirer profit d’un terrain en friche.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un terrain en friche ?
Le Code de l’urbanisme indique, dans son article L111-26, qu’« on entend par “friche” : "tout bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables. Les modalités d’application du présent article sont fixées par décret. »
Cette définition met en lumière les principales caractéristiques d’un terrain en friche :
- Il est laissé à l’abandon, personne ne l’entretient,
- Il a servi à des activités potentiellement polluantes et ne peut pas être réutilisé sans travaux préalables,
- Il peut être rénové en vue d’une reconversion.
En 2020, on estimait qu’en France, les terrains en friche s’étendaient sur une superficie comprise entre 90 000 et 150 000 hectares. Dans la plupart des cas, ils se situent en zone rurale ou dans d’anciennes zones industrielles, à proximité d’usines désaffectées. Cependant, le décret n° 2023-1259 du 26 décembre 2023 précise les critères d’évaluation d’une friche :
- Une concentration élevée de logements vacants ou d’habitats indignes,
- Un ou des locaux ou équipements vacants ou dégradés, en particulier à la suite d’une cessation définitive d’activités,
- Une pollution identifiée pour laquelle son responsable ou l’exploitant du site, son ayant-droit ou celui qui s’est substitué à lui, a disparu ou est insolvable,
- Un coût significatif pour son réemploi voire un déséquilibre financier probable entre les dépenses d’acquisition et d’interventions, d’une part et le prix du marché pour le type de biens concernés, ou compte tenu du changement d’usage envisagé, d’autre part.
Ainsi, il existe des parcelles en friche absolument partout en France, de différentes natures : friches agricoles, industrielles, militaires, commerciales ou d’habitat. Elles se trouvent en zone urbaine, périurbaine ou à la campagne. Quelle que soit la région dans laquelle il se situe et son état de dégradation, le propriétaire d’un tel terrain doit, malgré tout, remplir certaines obligations.
Obligations légales des propriétaires de terrains en friche
L’article L. 2213-25 du Code Général des Collectivités territoriales, CGCT, dispose que les propriétaires de terrains en friche se doivent de les entretenir un minimum, afin de protéger l’environnement, la terre et la végétation. Cette obligation a également pour but de limiter les nuisances aux voisins. Par exemple, dans le cas d’une friche située entre deux maisons au cœur d’une ville, le propriétaire est tenu de passer la tondeuse ou d’élaguer les branches susceptibles d’impacter l'entourage direct. Il s’agit avant tout de maintenir une certaine harmonie visuelle et d’éviter les conflits de voisinage.
Dans le cas d’un terrain laissé à l’abandon trop longtemps, les voisins peuvent avertir la mairie, qui a le droit d’obliger le propriétaire à réaliser les aménagements indispensables à ses frais. Toutefois, si ce dernier n’est pas retrouvé ou n’est pas solvable, la commune peut dresser un procès-verbal d’abandon de terrain. Conjointement avec la SAFER, Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural, elle peut ensuite décider de prendre en charge les travaux.
Néanmoins, si les propriétaires se doivent d’entretenir un minimum leur terrain afin de ne pas gêner les voisins, ils restent libres de l’utiliser comme ils le souhaitent. Ils peuvent tout à fait y implanter des constructions, si celles-ci respectent la procédure et les règles en vigueur sur la commune. De même, la personne qui possède un terrain peut décider de le vendre ou de le louer à qui elle l’entend.
Comment valoriser un terrain en friche ?
Il est, de fait, très compliqué de proposer une grille de tarifs pour des parcelles en friche, car leur prix dépend de très nombreux facteurs. Néanmoins, à partir de ceux-ci, il reste possible d’établir quelques estimations pour le prix d’un terrain en friche en France, selon certains critères :
- Au mètre carré : entre 0,5 et 10 euros, suivant la région et le potentiel de l’endroit
- À l’hectare : on observeComment valoriser un terrain en friche ?
Il existe différentes manières d’employer un terrain en friche. Dans de nombreux cas, les propriétaires choisissent d’y faire construire de nouveaux logements ou d’y établir des activités économiques, même si ces projets impliquent des frais d’investissement conséquents. D’autres optent pour une remise en culture agricole : suite à une étude de sol, il est possible de restaurer la fertilité de la terre petit à petit afin de développer des pratiques telles que l’agroécologie ou l’agroforesterie.
Beaucoup de propriétaires s’orientent vers des solutions écologiques, comme la création d’écopâturages, accueillant diverses espèces d’animaux herbivores afin d’entretenir naturellement la végétation. Dans les milieux urbains, les projets de jardins communautaires et fleurissent de plus en plus sur ces terrains laissés en friche.
Une autre solution courante consiste à louer l’emplacement à une société pour y installer des panneaux photovoltaiques agricole. Cette démarche permet de générer des revenus stables et intéressants tout en favorisant la production d’énergie verte. De plus, comme la mise en place de panneaux solaires encourage la transition écologique, ce choix donne lieu à plusieurs aides financières de la part de l’État.
Les aides financières pour reconvertir un terrain en friche
Différentes aides permettent de recycler plus facilement un terrain en friche, à commencer par le Fonds Friche. Celui-ci s’inscrit dans le Plan de Relance du gouvernement et concerne à la fois le recyclage et la transformation de friches, et les projets de reconversion d’anciens sites miniers ou industriels, ainsi que le développement d’outils pour cartographier ces terrains afin d’encourager leur réemploi.
Le Fonds vert, créé par le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, apporte aussi une aide aux collectivités pour le renforcement de leurs performances environnementales et l’amélioration de leur cadre de vie. Il existe également de multiples aides locales, couvrant jusqu’à 40 % du coût d’installation. À titre d’exemple, la région Grand Est offre jusqu’à 10 000 euros aux particuliers pour les y aider.
Valoriser son terrain propose une solution encore plus simple : louer votre terrain en échange de la pose de panneaux solaires exploités par nos soins. Ainsi, les propriétaires de friches agricoles de plus de 10 ans participent à la transition écologique sans avoir de contraintes ni de travaux à effectuer, et peuvent même percevoir un loyer fixe, jusqu’à 3 000 euros par hectare et par an.