Comment rentabiliser un terrain non-constructible ?

Quand on achète un terrain, on envisage généralement de le rentabiliser en l’exploitant d’une manière ou d’une autre, par la construction d’une résidence principale ou bien par l’installation d’une exploitation agricole. Cependant, tous les terrains non utilisés ne possèdent pas le même statut. Si votre parcelle est considérée comme un terrain non constructible, vous ne pourrez pas réaliser le projet foncier que vous aviez envisagé au départ. Un terrain non constructible n’est pas forcément inutilisable. Il existe en effet de nombreuses manières de rentabiliser un terrain non constructible tout en respectant le cadre légal qui définit les possibilités octroyées aux propriétaires de ce type de terrain. Connaître la législation concernant les terrains non constructibles vous permettra d’envisager les solutions les plus intéressantes pour rentabiliser votre propre terrain non constructible.

Sommaire

Ce que dit la loi au sujet des terrains non constructibles

Un terrain non constructible se définit par opposition à un terrain constructible. Au regard du Code de l’urbanisme, il s’agit en effet d’un terrain sur lequel il n’est pas possible de construire une infrastructure durable, qu’elle soit habitable (résidence principale) ou non (bâtiment professionnel). Selon la législation, les critères définissant un terrain comme non constructible sont les suivants : · Le terrain est situé dans une zone naturelle ou forestière protégée, classée au niveau du PLU (Plan Local d’Urbanisme)

· Le terrain est situé dans une zone dangereuse et à risques naturels (zone inondable, risque de glissement de terrain, risque d’incendie de forêt, risque de séisme ou d’avalanche)

· Le terrain n’est ni raccordé ni raccordable aux réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement (terrain non viabilisé)

Les terrains non constructibles concernent le plus souvent les terrains situés dans des zones classées agricoles (A) ou naturelles (N) au niveau du PLU. Ce sont en effet des espaces protégés pour leur importance biologique ou agronomique, et aucune construction n’y est acceptée, à l’exception des constructions nécessaires à une exploitation agricole.

Si votre terrain est concerné par les différents points mentionnés, il sera donc considéré par la législation comme un terrain non constructible, et vous ne serez pas autorisé à y construire un logement habitable de manière permanente.

La législation vous autorise cependant à installer sur votre terrain non constructible une habitation légère et mobile, à partir du moment où votre terrain n’est pas situé dans une zone classée agricole (A) ou naturelle (N) au niveau du PLU.

En effet, la mairie de votre commune peut vous autoriser à installer une habitation sur votre terrain non constructible tant qu’elle conserve son caractère mobile et provisoire. Les tentes, caravanes et autre mobile-home n’étant pas des constructions à proprement parler, vous pourrez les installer temporairement sur votre terrain non constructible.

Les différents moyens de rentabiliser un terrain non constructible au regard de la loi

Si votre terrain est considéré comme non constructible au regard de la loi, vous aurez quand même plusieurs possibilités pour le rentabiliser, tout en respectant la législation.

· Pour rentabiliser un terrain non constructible, il est essentiel de le valoriser. Vous pourrez ainsi valoriser votre terrain non constructible en l’utilisant comme parcelle agricole à usage personnel et exclusif, en le transformant en jardin potager, en verger, en petit élevage ou encore en plantation fruitière ou florale.

· Vous aurez également la possibilité de louer votre terrain non constructible à un exploitant agricole pour le rentabiliser tout en valorisant les sols. Il faut pour cela que votre terrain non constructible soit classé en zone agricole (A) au niveau du PLU et ne soit pas pollué. La location d’un terrain non constructible à un exploitant agricole implique la signature d’un bail rural, permettant de définir les conditions d’usage du terrain, la durée de location, la nature de la contrepartie, ainsi que les obligations du propriétaire bailleur et du locataire.

· Vous pourrez également louer votre terrain non constructible pour l’organisation d’événements professionnels ou privés en plein air. Cette possibilité autorisée par la législation vous permettra de rentabiliser très rapidement votre terrain non constructible, en particulier au printemps et en été, des périodes de fortes demandes pour l’organisation de vide-greniers, de kermesses et de mariages en plein air.

· Enfin, un terrain non constructible peut faire l’objet d’une éventuelle plus-value, notamment s’il change un jour de statut légal et devient constructible. Vous pourrez alors le revendre et rentabiliser largement votre achat initial. Par ailleurs, même si votre terrain non constructible ne change pas de statut légal, il continue à prendre de la valeur tous les ans, à hauteur de 3 %, et vous pourrez le revendre par la suite en réalisant un petit bénéfice. Un terrain non constructible représente ainsi toujours un bon investissement.

Évaluez votre loyer

Rentabiliser un terrain non constructible en passant par la location

Le meilleur moyen de rentabiliser un terrain non constructible reste de passer par la location. Louer votre terrain non constructible au profit de l’installation de panneaux solaires est en effet une solution rentable et avantageuse sur de nombreux points.

L’avantage principal réside dans la rémunération qui vous sera versée pour la location de votre terrain non constructible. Vous percevrez un loyer annuel dont le montant sera calculé en fonction de la superficie de votre terrain non constructible. Le loyer perçu peut atteindre jusqu’à 3 000 € / hectare par an pour les terrains agricoles, et jusqu’à 10 000 € / hectare par pour les terrains dégradés.

En louant votre terrain non constructible à une entreprise spécialisée dans l’installation de panneaux solaires, vous n’aurez plus à vous occuper de son entretien et de sa sécurisation, qui seront à la charge du locataire de votre terrain. Vous contribuerez par ailleurs à la transition énergétique, en promouvant indirectement le développement des énergies renouvelables.

Vous ne pourrez louer votre terrain non constructible pour l’installation de panneaux solaires que si toutes les conditions d’exploitation sont réunies. Si votre terrain non constructible correspond aux critères attendus, vous pourrez envisager de le louer et ainsi le rentabiliser en obtenant une rémunération annuelle.

Les critères attendus sont les suivants : · Une surface d’au moins 5 hectares · Un terrain classé parmi les zones urbanisées ou à urbaniser au niveau du PLU · Un terrain non constructible depuis au moins 10 ans · Une possibilité de raccordement au réseau public d’électricité (maximum 1 hectare pour 1 hectare de terrain) · Un terrain plat (maximum 15 % d’inclinaison) et dénué de zones d’ombrage